Ile naprawdę kosztuje metr w największych miastach
Zanim zestawimy ze sobą kupno i wynajem, spójrzmy na twarde dane. Ceny, które widzimy w ogłoszeniach, potrafią mocno odbiegać od kwot na umowach. Według danych NBP za drugi kwartał 2026 roku średnia cena transakcyjna w siedemnastu miastach wynosiła około 12 086 zł za metr na rynku pierwotnym oraz 10 629 zł na wtórnym.
Oczekiwania sprzedających często rozmijają się z rzeczywistością. Na warszawskim rynku wtórnym różnica między ceną ofertową a faktycznie zapłaconą sięga aż 2 391 zł za metr, co daje 12,6 proc.
Zestawienie NBP dla 17 miast za pierwszy kwartał 2026 roku pokazuje te proporcje bardzo wyraźnie:
| Miasto | Rynek pierwotny (zł/m²) | Rynek wtórny (zł/m²) |
|---|---|---|
| Warszawa | 16 471 | 16 523 |
| Kraków | 15 391 | 15 078 |
| Gdańsk | 14 659 | 13 825 |
| Wrocław | 13 903 | 12 632 |
| Poznań | 12 626 | 11 079 |
| Katowice | 12 031 | 8 069 |
| Szczecin | 11 498 | 9 363 |
Liczby jasno pokazują, że poza Warszawą oba rynki potrafią się mocno różnić. Katowice są tu świetnym przykładem – mieszkania z drugiej ręki kosztują tam znacznie mniej niż nowe lokale od deweloperów. Najczęściej oznacza to po prostu, że na obu tych rynkach krążą zupełnie inne typy nieruchomości.
Kupno czy najem: od czego zacząć rachunek
Najprostszy test to sprawdzenie, ile przestrzeni dostaniemy za tę samą kwotę. Zestawienie z marca 2026 roku pokazuje spore dysproporcje. Za 400 tys. zł w Warszawie kupimy około 21 m2, podczas gdy w Łodzi będzie to już niemal dwukrotnie więcej, bo około 40 m2.
Cena metra to dopiero początek wydatków. Własne cztery kąty oznaczają konieczność uzbierania wkładu własnego, opłacenia notariusza, podatku od czynności cywilnoprawnych przy lokalu z drugiej ręki oraz sporych kosztów remontu czy wykończenia. Z kolei wynajem wymaga jedynie kaucji i bieżącego czynszu, dzięki czemu oszczędności zostają z nami. Ostateczny wybór zależy więc przede wszystkim od tego, jak długo zamierzamy pomieszkać w jednym miejscu.
Spore znaczenie ma też praca. Jeśli bierzemy pod uwagę przeprowadzkę do innego miasta, najem zapewnia spokój i elastyczność – nawet gdy w skali miesiąca płacimy za niego nieco więcej.
Kredyt, stopy i rata
Kto kupuje mieszkanie na kredyt, ten patrzy przede wszystkim na miesięczną ratę, a o jej wysokości decydują stopy procentowe. Na posiedzeniu zakończonym 4 listopada 2026 roku Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła parametrów – stopa referencyjna wynosi nadal 3,75 proc.
Na ostatnią obniżkę zdecydowano się w marcu, ścinając stawkę o 25 punktów bazowych. Zdaniem wielu ekonomistów obecny poziom może z nami zostać na dłużej, nawet do końca 2027 roku.
Kolejny ważny element układanki to wskaźnik WIBOR. W wersji 3M sięga on 3,92 proc., co oznacza 17 pb powyżej stopy referencyjnej. Na wysokość comiesięcznego przelewu składają się więc nie tylko same stopy, lecz także marża banku oraz łączna kwota pożyczki. Przed podpisaniem umowy dobrze przeliczyć dwa warianty: obecny oraz ten, w którym warunki rynkowe nieco się pogorszą.
Wszystko to dzieje się przy zauważalnym wzroście cen w sklepach. Wstępny październikowy odczyt GUS wskazał inflację CPI na poziomie 3,5 proc. Między innymi dlatego decyzje podejmowane w RPP bywają dziś tak trudne.
Prognozy i to, czego nie wiemy
Gdy spojrzymy wstecz, kierunek wydaje się oczywisty. Metr kwadratowy w największych polskich miastach kosztuje dzisiaj około trzy razy więcej niż w 2006 roku. Taka przeszłość nie daje jednak pewności, że kolejne lata przyniosą dokładnie taki sam scenariusz.
Warto też ostrożnie czytać raporty z serwisów ogłoszeniowych, bo ich wyliczenia różnią się od danych banku centralnego. Jeden z takich portali podawał, że w październiku 2026 roku średnia stawka w ofertach wynosiła 14 695 zł za metr. Inny sposób liczenia sprawia, że takie zestawienia lepiej traktować jako tło i uzupełnienie, a nie jako twardy dowód na to, ile faktycznie płaci się u notariusza.
Mieszkania w Polsce drożeją w różnym tempie, a sytuacja w poszczególnych miastach potrafi zaskoczyć. Przed podjęciem ostatecznej decyzji najbezpieczniej oprzeć się na pełnych danych kwartalnych.
Dodaj komentarz