Kiedy szukasz własnego „M”, najpierw patrzysz na kwotę w ogłoszeniu. Wygląda prosto: deweloper chce „milion”, a używane mieszkanie w starej kamienicy kosztuje „osiemset tysięcy”. Szybka kalkulacja, kredyt, podpis i gotowe. Tyle że to dopiero początek drogi, na której portfel potrafi boleśnie schudnąć. Ceny z plakatów i portali ogłoszeniowych to często dopiero wierzchołek góry lodowej, a prawdziwe koszty wychodzą na jaw dopiero wtedy, gdy w grę wchodzą rachunki, remonty i urzędy.
Rynkowe niespodzianki. Co gryzie właścicieli?
Zaglądając do kieszeni ludzi, którzy już przeszli przez ten proces, widać ogromną przepaść między nowizną a „drugim obiegiem”. Według raportu ING Insights z czerwca 2026 r., aż 28% właścicieli mieszkań z rynku wtórnego wskazuje wysokie koszty utrzymania jako swoją największą bolączkę. Na rynku pierwotnym ten problem zgłasza zaledwie 8% badanych.
Skąd ta różnica? Stare budynki po prostu „przepuszczają” pieniądze. Aż 14% właścicieli „używek” narzeka na nieefektywne energetycznie okna i budynki, podczas gdy u deweloperów to tylko 5%. Do tego dochodzi stan techniczny: 12% kupujących z rynku wtórnego zmaga się z poważnymi problemami budynków, a na rynku pierwotnym taki kłopot dotyka zaledwie 4% osób. Stara cegła czy wielka płyta potrafią zaskoczyć dziurawym dachem albo sypiącą się klatką schodową, na którą trzeba wyłożyć grube tysiące z funduszu remontowego.
Ukryty rachunek u dewelopera
Kupując dziurę w ziemi albo pachnący świeżą farbą lokal, zyskujesz święty spokój ze ścianami, ale tracisz fortunę na wykończenie. Gołe mury to nie jest stan, w którym da się zamieszkać. Orientacyjny koszt wykończenia mieszkania waha się obecnie w granicach 1200 do 2000 zł za metr kwadratowy. Przy małym M o powierzchni 50 metrów daje to dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych, których zazwyczaj nie ma w kredycie hipotecznym i trzeba je wysupłać z oszczędności.
Do tego dochodzą podatki i urzędy. Tutaj wita nas pierwsza duża różnica systemowa. Przy zakupie lokalu od dewelopera objętego podatkiem VAT stawka podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 0%. Z kolei na rynku wtórnym państwo wyciąga rękę po standardowe 2% wartości nieruchomości. Przy transakcji na kwotę 800 tysięcy złotych samo państwo zabiera aż 16 tysięcy złotych w gotówce.
Notariusz, sąd i cała reszta
Niezależnie od tego, czy wybierasz deweloperkę, czy rynek wtórny, musisz przygotować się na dodatkowe opisywane rzadko w reklamach koszty transakcyjne. Szacowany udział dodatkowych wydatków związanych z notariuszem, wpisami i pośrednikami wynosi zazwyczaj od 3% do 6% ceny z ogłoszenia. To oznacza, że przy zakupie za milion złotych musisz mieć w zanadrzu od 30 do 60 tysięcy samych nadwyżek.
Wśród tych opłat kryją się stałe stawki urzędowe, które na szczęście nie rosną wraz z metrażem. Przykładowo, stała opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi dokładnie 200 zł. Tyle samo, czyli kolejne 200 zł, zapłacisz za stałą opłatę sądową za wpis hipoteki, jeśli Twój zakup finansowany jest kredytem bankowym.
Jak nie dać się zaskoczyć?
Najlepszą obroną przed finansowym kacem jest chłodna kalkulacja przed podpisaniem czegokolwiek. Zanim powiesz „biorę”, dolicz do ceny z ogłoszenia bufor na urzędy, prowizje i niespodzianki. Na rynku wtórnym od razu załóż wyższe rachunki i konieczność drobnych napraw. Na rynku pierwotnym pilnuj budżetu na wykończenie, bo materiały budowlane potrafią zrujnować nawet najlepiej zaplanowany domowy budżet.
Dodaj komentarz