Szukasz nowego mieszkania i łapiesz się za głowę, widząc metraże? Nic dziwnego. Kiedyś „M3” kojarzyło się z przestronnym salonem i osobną kuchnią, dziś coraz częściej oznacza ciasną przestrzeń, w której każdy metr kwadratowy musi być starannie zaplanowany. Rynek nieruchomości w Polsce mocno się zmienia, a deweloperzy stawiają na budowę mniejszych lokali. Z czego to wynika i jak wpłynęło na codzienne życie kupujących?
Mniejsze, czyli jakie? Konkretne liczby z polskiego rynku
Nie są to tylko luźne obserwacje, ale twarde statystyki. W pierwszej połowie 2026 roku średnia powierzchnia nowego mieszkania w budynku wielorodzinnym w Polsce wyniosła 51,4 m², a w drugim kwartale 2026 roku spadła jeszcze bardziej, osiągając 51,3 m². Dla porównania, jeszcze kilka lat temu budowano znacznie bardziej przestronne lokale.
Zupełnie inaczej wygląda to w stolicy. W Warszawie w 2026 roku mieszkania dwupokojowe, najczęściej o powierzchni od 35 do 45 m², odpowiadały za około 45% wszystkich lokali sprzedanych przez deweloperów na rynku pierwotnym. Z kolei popularne kawalerki, czyli mieszkania jednopokojowe, oferowane są najczęściej w przedziale od 25 do 35 m². Klienci jednak kupują te nieruchomości na potęgę – w III kwartale 2026 roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali 12,9 tys. lokali, co oznacza wzrost o 12,3% w stosunku do II kwartału 2026 roku oraz o prawie 11% w porównaniu z III kwartałem 2025 roku.
Prawo też robi swoje – koniec z płaceniem za ściany
Na to, jak wyglądają i ile kosztują małe mieszkania, ogromny wpływ miały też nowe przepisy. 13 lutego 2026 roku wszedł w życie nowy artykuł 5a ustawy deweloperskiej. Został on dodany ustawą z 4 grudnia 2025 roku, a opublikowano go 12 stycznia 2026 roku. Przepis ten nakazuje wyliczać cenę mieszkania wyłącznie jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za jeden metr kwadratowy.
Co to oznacza w praktyce dla Twojego portfela? Nowe przepisy z lutego 2026 roku ostatecznie wyeliminowały możliwość wliczania powierzchni pod trwałymi ściankami działowymi do metrażu stanowiącego podstawę ceny mieszkania. Wcześniej klienci często płacili za puste przestrzenie pod ścianami tak, jakby była to w pełni używalna podłoga. Teraz deweloperzy musieli zmienić swoje nawyki, co zmusiło ich do jeszcze dokładniejszego projektowania układów pomieszczeń.
Jak mieszka się na mniejszym metrażu?
Gdy brakuje przestrzeni, do gry wkracza sprytne projektowanie. Architekci wnętrz przeżywają prawdziwe oblężenie, bo klienci szukają rozwiązań typu „wszystko w jednym”. Standardem stają się składane meble, antresole czy kuchnie otwarte na salon, które optycznie powiększają małe wnętrza. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego za okres od stycznia do września 2026 roku wynika, że deweloperzy przekazali do eksploatacji 91,9 tys. lokali, co stanowi wzrost o 1,2% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Tysiące Polaków odebrało klucze właśnie do takich kompaktowych „M”.
Mniejsze metraże to odpowiedź na rosnące ceny materiałów budowlanych, robocizny oraz samych gruntów w miastach. Kupujący wolą mniejsze mieszkanie w dobrej lokalizacji blisko centrum niż wielki dom na obrzeżach, do którego trzeba dojeżdżać godzinami. Czy ten trend zostanie z nami na dłużej? Wygląda na to, że ekonomia nie pozostawia deweloperom i kupującym innego wyboru.
Dodaj komentarz